设施管理人员的任务是在资产的整个生命周期内为建筑资产提供高效和有效的维护，从资产采购开始，到运营使用、再利用和最后处置。预防性维护--一种资产维护的常见方式--常常因为成本或占用大量公司资源而被延期。结果是，高价值的资产被长期搁置，无人管理。
企业开始用预测性维护将他们的预防性维护战略向前推进了一步，这种方法使用来自建筑管理系统（BMS）的数据和分析来决定应该进行什么类型的维护。
本指南将探讨如何将分析结果自动转化为可执行的工作以帮助降低维护成本，改善服务水平协议（SLA），并延长资产寿命。
什么是楼宇管理系统（BMS）？
楼宇管理系统是一个基于计算机的系统，帮助组织控制和监测能耗和机械设备。
数据和分析可以指导关注预算的公司去制定更有效的做法，改善租户的体验，并减轻行政在资产管理方面遇到的资产分散、杂乱的现象。建筑分析软件可以让源源不断来自BMS的数据变得结构化，从而通过分析以确定问题的关键，使设施团队有能力解决相关设备问题。同时，能源管理得以更加精细化，
使得舒适度和能耗问题得以更快更好的解决，有了这种水平的支持，设施管理人员可以更加聚焦在真正需要解决的问题上。
BMS经常与物联网（IoT）联系在一起，物联网是一个嵌入式技术的物理硬件网络，可以与它们的内部状态或外部环境进行联动。从检测暖通空调风门何时损坏或不能正常关闭的传感器，物联网的应用已经影响到资产管理者如何处理他们的设施，这种影响随着近年来越来越多的组织在智能建筑技术上增加投入后也愈发明显。
BMS符合物联网的要求，因为它可以监控建筑物的机械、安全和电气设备。虽然BMS所涵盖的系统数量没有 "标准"，但大多数系统可以提供一个整体视角。
|
|
电力系统 |
|
|
能源性能 |
|
|
通风 |
|
|
火灾和烟雾系统 |
|
|
安全和视频监控照明 |
|
|
照明设备 |
|
|
暖通空调 |
|
|
一般资产管理：物业、建筑、土地、结构、设备和家具 |
一个可靠的BMS甚至可能辨识出合理的或高昂的能源账单之间的区别。例如，能源部报告说，一些最先进的传感器和控制装置可以减少10%到20%的商场峰值负荷--这可不是一个小成就。
然而，BMS只是制定一个具有成本效益的资产管理战略的第一步。一旦公司从其BMS获得原始数据，下一个问题是，"我们如何使用这些数据来延长我们的资产寿命？"
什么是故障检测和诊断（FDD）？
一个 "智慧"的建筑需要设施管理人员在问题发生之前就能预知。随着越来越多的公司将他们的重点从预防性维护转向预测性维护，更多基于算法的智能平台，如Clockworks Analytics，正在出现，以解决设施管理中的楼宇差距分析。Clockworks Analytics的数据模型结合了BMS数据点、控制序列和设备维护周期，为每件设备创建了一个数字模型。这些数据的分析可以给资产的状态提供管理信息。
在资产管理方面。Clockworks Analytics的故障检测和诊断（FDD）软件将来自BMS的数千个数据点进行流程化智能组织，以便准确地找出
最关键的问题，并提供大规模的根本原因诊断。这种洞察力使设施团队有能力更快地了解和环境解决纠正设备、舒适度以及能耗问题，更好地利用他们团队的资源，并做出更明智的资本规划决策。
设施执行委员会报告了能源部关于预测性维护的调查结果："维护成本减少30%，系统故障消除率高达75%"。这是一个至少10倍的投资回报。这种预测性维护的大部分都会涉及到FDD。
但其影响远远超出了设备的可靠性。业主们正在利用像Clockworks这样的FDD软件来减少水电费，实现现代化运营，并加速其可持续性发展。根据能源部的智慧能耗分析专案，由劳伦斯伯克利国家实验室（伯克利实验室）推动的一项为期四年的研究显示，在能源管理上采用FDD的参与者每年节约能源9%，参与单位年度节约额中位数达到了300万美元。
将FDD与综合工作场所管理系统（IWMS）相结合
- 像iOFFICE + SpaceIQ的旗舰产品Archibus这样的综合管理系统（IWMS），在常规检查推迟的情况下，可以通过了解资产的状况提供有价值的洞察力。此外，自动化的预防性维护功能跟踪和评估单个资产的各个方面，以改善和提高它们的状态。现代化的、基于WEB技术的
像Archibus预防性维护和资产管理这样的应用程序使设施管理人员能够有效地平衡他们的保养时间，以延长物理资产的使用寿命。它们还能通过获取成本、资源使用、服务提供商的工作量和绩效、设备维护历史等方面的指标来帮助改善设施规划。
由Clockworks Analytics收集的楼宇分析数据可以无缝导入到Archibus，用于自动创建和调度工单，以实现完整和自动化的端到端维护流程。FDD信息可以帮助维护人员确定根本原因，甚至可以帮助为其他出现的应急性工单提供知识库。
预测性维护和三赢优势
预测性维护的目的在于规避最昂贵的事故发生以后的应急性维护，或者是在周期性维护中才能发现的跑冒滴漏情况。与此不同的预测性维护往往基于预警信息，就能第一时间让设施维护团队关注到异常情况，从而防患于未然。
将故障检测与诊断（FDD）和综合工作场所管理系统（IWMS）集成到预测性维护方法中，其优势可以从三个方面体现出来：降低维护成本、提高SLA以及延长资产的生命周期。
|
降低维护成本。 |
|
|
|
· 技术人员减少了修复设备所需的时间并减少了去现场的次数 · 设施管理人员对其任务进行优先排序，以创建按需工作订单，并 只有在需要时才进行维护 · 在解决问题的同时完成预定的维护，这减少了在单一资产上的不必要的支出 |
|
|
更好地遵守服务水平协议（SLA）。 |
|
|
|
· 资产被持续监控，因此可以实时发现问题并提前修复 · 资产历史状况和位置信息为技术人员提供了更多的资产背景，使他们能够更快、更有效地完成修复。 · 工单被自动分配给内部技术人员或外部供应商，从而消除了耗时的人工分配。 |
5
|
|
延长资产的生命周期。 |
|
|
· 问题更早被发现，并能在对资产造成重大损害之前得到修复。 · 对资产进行适当的维护，可以延长生命周期，降低长期成本 |
制定预测性维护计划以延长资产寿命
预防性维护可以让设施管理人员为每个高价值的建筑资产安排定期检查和保养，但预测性维护的加入使他们可以使用传感器和指标来监测资产，以确定何时应该进行维护。虽然两者都很重要，但预测性维护有助于减少对广泛的预防性维护计划的需求，并可能允许一个更明智的延迟维护策略。
FDD和IWMS的整合使设施和维护团队的力量倍增。对设备进行持续监测，并根据影响的大小对任务进行优先排序，这对希望降低成本和改善内部工作流程的企业来说是一个难得的竞争优势。再多的人力也无法提供符合建筑分析系统口径的功能性检查。对于整体建筑维护的降本增效而言，这种结合会改变设施管理的游戏规则。
像Clockworks Analytics和Archibus这样的智能平台可以帮助企业实现从原始数据到建筑和设备诊断无缝自动化，减少设备停机时间和降低运营维护成本。这也使我们有更多资源能够放在关注客户的满意度上。
检查清单。将建筑分析转化为行动的五个步骤
|
1. 鼓励组织转变 o 从预防性维护转向预测性维护 o 创建新的资源管理流程
2. 监测楼宇管理系统的输出 o 让它成为你的主要数据来源 o 包括计量系统、传感器和指示器 o 使用提示来确定何时应进行维护工作
3. 简化资产管理流程 o 使用故障检测和诊断（FDD）。 o 监测分析资产运行实时状况的信息 o 评估高价值资产延迟维护带来的运维成本变化 |
4. 将资产性能数据与智能建筑分析平台相结合 o 决定哪些问题需要优先处理 o 创建一个维护时间表，将问题合并到一个工单中。 o 通过确定每个问题的根本原因来减少应急性维修问题
5. 创建更有效的服务水平协议（SLA）。 o 制定出更快完成工作订单的流程 o 使用IWMS使你的流程自动化 o 消除耗时的手工作业 |