一、什么是FM？
FM翻译过来是设施管理，很长一段时间FM在国内找不到准确的定义。
1、FM的定义范围
FM(Facilities Management)翻译过来是设施管理，很长一段时间FM在国内找不到准确的定义。按照国际设施管理协会（IFMA）和美国国会图书馆的定义，是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”。它“将物质的工作场所（Place）与人（People）和机构的工作流程(Process)结合起来。它综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。通俗地说，按照国内的理解FM主要是说物管、商管、资管三件事情的综合体。从管理的角度来看，FM可以包括几个方面：不动产组合管理、空间管理、资产管理、楼宇运营和合规性管理等。
2、为什么要关注设施管理（FM）
中国不动产行业发展在2017年左右已经达到了发达国家在几十年前出现的从不动产增量市场转变为存量市场阶段。从时间来看，不动产的设计规划、建造和交付占据整个生命周期的3~5年，而后期的运营管理占到整个生命周期的25~30年甚至更长。从财务角度来看，后期的设备管理运维成本会占到整个不动产生命周期总成本的75%。
二、BIM和FM的关系
BIM涉及的营建过程一般包含四个阶段：规划、设计、施工和竣工。BIM界一直想把BIM竣工之后的故事说全形成一个合理的闭环。为此关于BIM和FM之间的关系有过好多种说法，包括：BIM to FM ，BIM + FM ，BIM 就是FM等等。在我们看来，BIM在运维阶段更多的 是给FM赋能(enablement)。更直白地说是“更好的信息管理”（Better Information Management）。
在讨论BIM给FM赋能之前，我们需要讨论BIM给FM赋能前期数字化的的一些基本步骤：
1、 数据需求和来源
设施管理（FM）涉及到企业的方方面面，根据管理角度不同对数据来源和要求也不同。以Archibus这类方案为例，大部分的管理需求（实施模块）都能从BIM模型里面获取所需信息。从不动产的管理角度看，数据来源是BIM模型、不动产子系统、租赁系统和财务系统等；从空间管理角度入手，除了从BIM模型获取数据外，通常对人事系统的数据也有要求；从建筑运维角度出发，除了需要BIM模型中的资产信息之外，还需要竣工和施工的设备标准信息等。
根据我们的经验，项目应该是整体规划、分布实施，不建议第一期项目里面就有超过两个管理维度的实施。根据多年成功国外客户经验来说，一般从一到两个关键模组入手逐步延展，而国内客户往往喜欢大而全的方案，同时还会要求上多个模组，而这种复杂跨专业系统的项目建设，在大而全的建设路径下难以达到预期，从而丧失了项目团队持续有力推行的动力。
2、 数据标准的建立
有个非常重要但是容易被忽视的步骤，就是标准的建立。这个过程很繁琐且很费时间，但是又非常必要。没有标准就无法对客户的数据建立精细化管理的框架。
以我们在北京实施的某物流园区为例：这是一个国资背景的合资企业，主要业务收入来源于对租金收取，租金收益取决三个关键要素：面积、租金单价和租期。在深入实施的过程中，发现其业务数据中，仅一个租赁面积就有很多不能自洽的数字来源，同一个建筑物存在四个或者更多的租赁面积数据（包括房产证数据、勘测报告数据、竣工图数据，施工竣工图数据等），长此存在对外没有统一的出租面积口径，对内没有内部管理统一的租赁标准和定价策略。
项目前期我们对客户的图纸测绘数据管理进行梳理并建立了契合企业独特业务数据体系。在该项目上我们采用最新建筑信息模型（BIM）技术实现三维可视化管理，通过采用BOMA（Building Owner and Manager Association,建筑业主和管理者协会）标准进行空间面积的自动精确计算及分摊，实现图纸接收及输出的标准化管理。基于此初始化模型在后期管理中完整记录了空间改造历史，极大提升了企业的隐患追踪能力。同时也可以提炼出不同空间结构下的租户周期变化与可租率变化，统计符合业态的二装方案，有利于招商管理。
我们在这个项目上推荐使用的是BOMA（Building Owner and Manager Association,建筑业主和管理者协会）标准。
3、 信息的收集
理想状态下，从管理者角度出发，几乎所有后期运维所需的基础数据都可以在项目实施过程中进行收集。标准规范建立后，管理者可依据标准规范要求执行层进行片状数据收集管理，并在竣工时随着阶段性验收完成一并移交成果物。但实际上，我们发现国内大多数存量建筑的项目数据十分散乱且质量参差不齐，不论是CAD图纸、BIM模型或验收报告里都找不到相关数据。因此一方面需要对缺失的数据进行重新收集，另一方面需要对现有的原始数据进行复勘，部分项目甚至涉及现场的测量测绘，可以用3D扫描完成原始数据的积累和图纸重建。
数据重建前后对比
三、BIM赋能FM案例学习
北京某物流园区某仓库项目
项目概况
D05仓库为首都机场航空货运基地二期项目库房， D05仓库总建筑面积为16500平方米，仓库共分四个区，一层为储存区，局部设有2层办公室，主体为钢结构，建筑高度约14.8米。
业主方在施工阶段要求施工单位进行BIM技术应用，并在竣工阶段交付竣工BIM模型。本项目中亚楚信息协同合作伙伴优比咨询的赵欣（Stan Zhao）负责基于竣工BIM模型进行梳理，形成资产信息模型（Asset Information Model）并集成发布至业主方ARCHIBUS资产运维管理平台，以实现业主实现资产运维管理诉求。
项目照片
1、BIM服务内容及成果
3.1 竣工信息及资产盘点
亚楚信息为业主方提供服务时，D05仓库已移交给承租方并投入使用。由于前期缺乏对竣工资料的相应管理，业主方移交给优比咨询的竣工图纸和资产清单已与实际不符，且资料缺失严重。
亚楚信息通过激光扫描、与物业的现场资产分类盘点等工作，逐步将竣工信息梳理并制作成电子化成果。
业主方最初提供的项目竣工信息
- 竣工模型核验及资产信息模型建立
基于三维激光扫描成果与资产盘点信息，亚楚信息在施工单位移交的竣工模型基础上进行修改，并通过Dynamo将资产表单信息录入至模型，形成资产信息模型（AIM）。同时协助业主将资产信息模型传递至业主方Archibus资产运维管理平台，作为业主方后期运维和资产管理的信息基础。
资产信息表单
- BIM辅助运维管理
通过将更新的竣工图纸、BIM模型、资产信息录入至Archibus平台，并通过编码等手段将各类竣工信息形成逻辑关联，业主方获得与现场实际一致的数字化楼宇，并以此用于后期的运维和资产管理。
工作流程概述
楼宇信息台账
3、主要客户价值
3.1 服务价值
目前越来越多的业主方开始提出运用BIM技术辅助运维管理的要求，但如何要求设计和施工单位提交的BIM成果、如何基于BIM成果开展运维工作，是很多业主方存在的疑问。航港D05项目的实施是对此疑问的一个较好的回答与范例。
通过激光扫描和资产盘点，亚楚信息协助业主方发现了很多与实际物业不符的竣工信息，并对竣工成果进行梳理，形成符合运维要求的结构性信息。并且将竣工信息录入至Archibus平台，使业主方可基于数字楼宇资产进行后期的空间、资产和物业管理。
在项目实施过程中，亚楚信息还协助业主进行工作总结、制定标准。建立以资产和空间为核心的统一管理系统，实现有形资产的可视化管理，有效的跟踪管理庞大的资产，提高重新部署多余资产的能力，提高空间规划能力，提高资产的使用效率，帮助企业在设施及基建管理上保持较低的运维成本，支持核心业务，最终形成一套可供未来项目参照和使用的工作流程与标准。
3.2 获得成果
BIM给FM赋能是我们在这个项目上取得的重大尝试之一。经过不懈的努力，该项目于北京2020年10月19日 /美通社/ -- 英国当地时间2020年10月14日，国际企业不动产管理领域知名第三方独立研究机构Verdantix公布了“2020智能建筑创新奖”全球十个获奖项目名单。普洛斯航空物流平台旗下航港发展有限公司的“ACL-ARCHIBUS智慧园区资产管理系统”项目从评选中脱颖而出，成功上榜。这是国内首个获得该国际权威奖项的项目，欢迎业内朋友前来指导参观。
BIM赋能FM项目获奖信息